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          “宇宙的中心”,为什么在光谷五路?

          武汉房地产报2018-11-28 12:41
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            这首地铁小诗,报纸哥拍摄于2014年。

            地点?#27721;?#21475;友谊路轻轨站。

            一直没舍?#20040;?#25163;机里删掉它。

            因为觉得它颇有几分哲理。

            比如,由点到面,再由面到点。

            01.

            这些年的楼市最不缺哪一类人?

            答案一定有下面这张图:

            据说有营销学专业的研究生据此写过一篇论文:

            《当代中国期房市场需求侧衡量收益和风险的现实困境与破解之策》

            这题目不吸一口气还真读不下来。

            翻译成“人话”就是:

            买房子如何?#25293;?#38271;后眼。

            李嘉诚说,购房决策排前三名的因素是:

            地段,地段,还是地段。

            最传统的认知是,越在市中心、越繁华、交通越便捷,地段越好。

            这话?#27604;?#23545;。

            但它只适用于买得起的时候,以及买得起的人。

            买期房,那得下一番苦功夫寻找潜力地段。

            怎么找?了解规划。

            所谓规划,就是政府的“心思”。

            按照报纸哥的习惯,说一个很累的话题时,解剖一只“麻雀”最?#30452;?#30452;接。

            本文带你杀的这只“麻雀”,是近几年的一个网红:光谷东。

            02.

            买房子会不会看规划,大体分四个段位。

            ?#20154;?#21021;级段位:关注官媒报道。

            你印象中,下面这句在官媒中露面是什么时候。

            “?#35802;?#36716;盘周边的格局已无法适应发展需求,光谷在东部建城迫在眉睫。518平方公里光谷腹地要找到新的支点…”

            ?#19968;?#24518;了一下,大约是2010年。

            也是从那时起,光谷东的消息像牙膏一样越挤越多。

            挤到2014年,美国SOM公司对光谷东核心区域“光谷中心城”的规划设?#39057;?#21040;官方认可:

            “总用地面积36.15平方公里,重点引进金融机构、企业总部、商务办公、商业娱乐、高档居住。规划引入‘小街区、高密度路网’的理念,利用两横一纵三条地铁线,以及区内有轨电车线等,打造交通便利的综合商业中心和紧凑的居住小区。”

            请注意,这里的“光谷中心城”并非楼盘名。

            它是光谷东核心片区的统称。

            2015年8月,东湖开发区管委会从珞喻路搬迁到光谷中心城。

            一个月后,在某次招商?#24179;?#20250;上,东湖高新官宣:

            “光谷的中心,将逐步转向光谷中心城,?#35802;?#23558;变为副中心。”

            看见没?这些动态,其实官媒?#21152;?#24544;实记录。

            03.

            如果没有时间盯着媒体,么办?

            了解规划的中级段位:看规划。

            ?#19994;?#23567;P民?#37096;?#20197;把政府规划调出来看?

            是的。

            以光谷中心城为例,找到这类“控规”图,不难。

            △ 光谷中心城控规图(用地性质)

            所谓控规,是“控制性详细规划”的简称。

            这张图直接影响你所购买房产板块的未来。

            你说这图花里胡哨,没有专业知识看不懂?

            不要紧。

            只要不是色盲就?#23567;?/p>

            根据上面的颜色,着重看居住用地、商办产业用地所占的比重。

            如果一个板块全是住宅,且离主城较远,那不是睡城就是“死城”。

            而如果住宅区内外大比例划有商服地块,即为未来留有产业。才有工作岗位、有?#25307;?#38656;求作支撑。

            在房价下行期,这里的房子既不坑爹,?#19981;?#25239;跌。

            你?#25910;?#31181;控规图在哪能搞到?

            A、在规划部门官网查。

            B、用“地段名+控规”在网上搜。

            C、有些售楼妹子手机里也?#23567;?/p>

            再回到上面那张图:

            完整的新城规划,路网层次丰富,商业、文教卫、住宅、产业、公园绿地规划疏朗、大气、明确。

            至少从图上判断,那个地方不错。

            04.

            不过,仅看得懂规划是不够的。

            有些时候、有些地方,规划可能成为鬼话。

            了解规划的高级段位:看行动。

            看这些规划是否在落实中,而不是嘴炮。

            先翻两篇反面教材:

            四新片区。国博是建起来了,但说好的温泉公园呢,六湖连通呢,方岛呢……?实现了几个?

            “白沙洲地产发展论?#22330;?#36830;续开了N届了,那里仍是刚需大本营。原因无他,配套像便秘一样艰难。

            但在光谷东,你隔段时间去一次,就会发现“different every day”。

            落实规划的速度,明显快于其它区。

            ×

            看交通

            高铁、地铁、城铁、有轨电车、BRT、常规公交“六位一体”。11号线东段?#21040;?#23601;建好了;19号线、9号、13号线该报批的报批,规划的规划。5条有轨电车中T2也已建成,BRT东延线在建。

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            看产业

            光谷生物城、未来科技城、光谷自?#22478;?#35268;模早已显现。

            ×

            看教育

            外校、十六小、十七小、华师一?#20013;!?#24314;成一所火一所。

            ×

            看医疗

            同济分院已开业,省?#23621;?#21363;将开业,光谷国际医院已打围,还有儿童医院…,均布设在地铁沿线。

            ×

            看休闲

            仅山水湿地公园就有6个。还有光谷网球中心、光立方、省科技馆新馆、武汉光谷文化艺术中心……

            就这短短几年,多少规划跳出了图纸。

            和3年前开发区管委会说搬就搬一样,光谷用事实告诉你,它?#19981;丁?#29609;真的”。

            这样的规划,不用担心它成为鬼话。

            △ 新月溪公园效果图

            05.

            光谷?#23547;?#23427;认为所有的最?#38376;?#22871;全搬到了光谷东。

            下面,是了解政府心思的顶级段位:看操盘。

            如何把企业的水都导入规划的水槽里,不跑偏,需要操盘智慧。

            房企最?#19981;?#25630;住宅,因为变现快。

            商服用地,都是难啃的骨头。

            但在政府眼里,商服才是规划成功与否的关键。

            东湖高新很鸡贼,把光谷东的商服地块尽量分割成小单元,交给不同的?#25918;?#24320;发商(见下图)。

            而且,拍地前就设定?#37327;?#30340;门槛。

            ?#36234;?#24180;?#20064;?#24180;龙湖拿到的P(2018)034号地块为例。

            分7个小地块,需要建2栋180?#20303;?栋250米超高层办公楼。

            房企需配建一座不低于10万方的?#20309;?#20013;心,且自持10年,并须由房企招商引进一家?#26696;?#24067;斯亚洲最佳50?#21487;?#24066;公司?#26412;?#33829;。

            此外,房企还要承诺引入1家由证监会核准的基金机?#35895;?#22269;总部、1家证券投?#39318;?#35810;机构区域总部、1家“中国互联网百强企业”区域总部……

            玩得动这些条件,基本也只能是实力玩家。

            近几年光谷中心城一带拍地,几乎都是这么玩的。

            20多家?#25918;?#25151;企,就是这样被政府导入这里,参与对规划的落地。

            △ 商办地块的小单元(?#34892;?水深制图)

            06.

            政府在借房企的势,开发商同样是借势高手。

            还是以龙湖拿的那块地为例。

            作为中国房地产开发企业综合实力十强,龙湖看到了那里独特的价值点:

            光谷中心城真正的“中轴”,就在那里,就在光谷五路!(下图)

            △ (点击可看大图)

            你把光谷中心城产业、配?#20303;?#20132;通、休?#23567;?#21306;位等因素全部放在一张图中后,很容易得出这个结论。

            这里既是光谷的政务中轴、生态中轴,也是交通中轴、商业中轴。

            “龙湖·光谷城”的这个项目,又正?#20040;?#22312;“光谷中轴”的中心。

            中轴中的中轴。

            中心中的中心。

            这也是为什么龙湖拿地后,?#20040;?#24133;海报宣布它“入主宇宙中心”的缘由。

            大牌往往在后面出场。

            作为买房人,这类?#25293;?#20063;不要一味拒绝。

            龙湖会在“宇宙中心”干什么?

            它把旗下四大主航道业务全部植入了龙湖·光谷城。

            那里将是以龙湖天街为核心,集住宅、商业、长租公寓、智慧服务为一体的大型综合体。

            “龙湖天街”是龙湖的商业?#25918;疲?#22269;内很多城市里,它都选址在中心商业区。

            房企和政府各取所需。

            07.

            从政府到房企,一路下来,你已跟着我走完了择址一处期房的所有参考路径。

            现在,你可能会对?#25293;?#24352;区位图问报纸哥:

            你说的那个中轴线在哪里?

            怎么从谷歌地图上看不到?

            那个中轴,根本不在地上好吧。

            它在地底下,地下好几层。

            还是来看公开报道:

            投资90亿,武汉沿着光谷五路(3.6公里)和神墩一路(1.3公里),在山水公园地底下建了一个超级地下空间公共走?#21462;?/p>

            地下空间分三层:

            最下层:地铁、停车场、市政管?#21462;?/p>

            中间层:公共通廊+商业体。

            最上层:公共绿地、下沉式广场和道路。

            这个地下工程,将覆盖光谷中心城核心区近50%面积。

            这也是全球规模最大的单个地下空间项目。

            △ 地下工程结构示意

            光谷中心城核心区,一半的面积底下将是空的。

            光谷真的是越玩越野了。

            为什么最近两年你感觉光谷中轴那一带动静不大?

            下面,还在拼命地掏呢。

            现在,光谷五路比关山大道的整体房价低5K左右。

            你觉得,光谷中轴地上地下一旦整体成型,价差会不会反过来?

            提醒你一句:

            房价,某种程度上就是房子周边资源配套的集中体现。

            08.

            今年,光谷30岁。

            30年的光谷楼市,是武汉楼市很特别的一个板块。

            它教会武汉人一个道理:

            买期房,要盯政府规划,盯城市投入,盯大?#30772;?#19994;。

            记得多年前看过一部微电影(名字忘了),?#36866;?#26775;概是:

            他签完购房合同后,想回家给她一个惊喜。

            没等合同拿出来,她严肃地对他说,房子必须加上她的名字。

            他默然,说“我们不合适”,和她分手。

            他开?#36947;?#24320;时的特写镜头是,从车窗扔下的那份合同上,购房人只写了她…

            你说,他们是因为了解分手的,还是因为不了解分手的?

            很多时候,选择大于努力。

            越是刚需,越要有投资客的眼光。

            否则,你看到的总是“万?#19994;?#28779;的?#38706;饋薄?/p>

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